“当前物服标的的估值,比2021年的高峰期有一定的回落。”3月8日,越秀服务(06626.HK)一如既往地打响了内房业绩发布的头炮,公司管理层在被问及收并购问题时回答称,“目前估值也接近了合理的水平,所以我们也在积极探索一些并购标的,保持开放的态度。”


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实际上,自2021年6月上市以来,越秀服务在收并购上并未有太多动作,直至2022年10月,才完成了首次收购,以950万元的总对价将广州长隆集团旗下的一家物业公司收入囊中,新增合约面积约79万平方米。

据披露,该笔收购PE值约为5倍,远低于此前行业内其他收购案超10倍的PE值。“这也是跟母公司有所联动,越秀地产协助长隆做代建业务,我们也顺理成章地把物服公司并购过来。”该公司管理层表示,上市募集资金中有6成规划用于收并购,额度约在10亿元,未来会对收并购保持开放的态度。

很明显的是,相较于收并购,越秀服务在规模拓展方面,还是更加依赖于外拓和关联方提供的物业。

截至2022年底,越秀服务的在管项目达到了323个,总在管面积5169万平方米,同比增长33%;合约管理项目387个,合约面积7060万平方米,同比增长20.9%。

其中,在2022年共计1309万平方米的新增合约面积中,自第三方外拓的面积约为843万平方米,占比达到64.4%;来自越秀地产等关联方提供的面积占比约4成。

报告期内,越秀服务首次进入了天津、昆明、福州、南宁、丽江等城市。尽管新拓了许多城市,但越秀服务在进入新的城市里面仍保持谨慎的态度,“我们有自己的投资标准,单体项目要达到一定的规模和一定的利润率的情况下,才会选择进入。”

越秀服务管理层坦言,当前地产行业的下行,特别是去年销售面积下降幅度达到30%,对于物服的交付面积、交付量整体有冲击和影响,但其母公司越秀地产在销售面积及销售额方面保持增长的态势,使其相应的交付有所保障。

同时,随着越秀地产版图的扩大,越秀服务的布局范围也随之扩张。“目前在华东我们有将近800万方的在管面积,随着我们持续外拓,以及越秀地产在华东的积极拿地和发展,我们在华东的面积也会进一步得到提升。”越秀服务管理层表示,在管面积占比超6成的大湾区,仍将是其深耕的根据地。

除了越秀地产之外,越秀服务二股东广州地铁在业务拓展方面也提供着协助。“广州地铁未来地铁线网的开通、工程里数增加等都会给我们在TOD业务方面带来增长。”

有了来自关联方的力挺,面对“上市三年内在管面积达到1亿平方米”的目标时,越秀服务管理层表示,该目标并未有所改变,在2024年6月之前向着该目标努力。

规模增长的推动下,越秀服务的业绩表现同步向上。2022年,该公司实现营业收入24.86亿元,同比增长29.6%;股东应占盈利为4.16亿元,同比增长15.7%。

从盈利能力指标上来看,越秀服务的毛利率水平有所下滑,从上年同期的35%跌至27.3%,各细分业务的毛利率基本都呈下降的态势。其中,非商业物业管理及增值服务的毛利率下降8.9个百分点至25.8%。越秀服务表示,这是由于业务结构调整,目前大力推进的增值服务仍在成长期,导致该部分毛利率降低。

不过,在越秀服务看来,“实际上随着规模的扩张,毛利率的水平会逐渐接近行业的平均水平”,而社区增值服务是值得重点发力的业务板块,是业绩的“第二增长曲线”。

“2022年增值服务的营收是6.5亿元,增长了47.1%,在总营收中占比约26%,超过1/4,而且毛利率有32.9%,成为公司营收和利润的重要来源之一。所以我们未来几年还会加强这一块的发展,为公司未来的营收和利润增长提供比较好的支撑。”该公司管理层表示。

值得一提的是,目前越秀服务在上市时所融资金大部分都未使用,除了上述收购外,仅有约1亿元用于发展社区增值业务。“再加上经营规模的不断扩大,因此我们的现金水平持续上升,”越秀服务管理层表示,截至2022年末,在手资金约43.6亿元,现金充裕,“没有进行任何的银行借贷”。

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